领展(00823.HK) -2.900 (-7.474%) 沽空 $5.06亿; 比率 20.891% 昨(20日)中午公布2026财年中期(截至今年9月底止中期)每基金单位分派按年减少5.9%，昨日股价跌6.4%，今早(21日)沽压持续，盘中低见35.9元一度下挫近7.5%，半日收报35.96元下滑7.3%，成交额13.18亿元。摩根大通指，领展管理层在业绩简报会的论调比预期更为审慎，称2026财年下半财年经营环境将略为恶化后才见底。该行原来对领展现财年续租租金调整率预测为中单位数负增长，现改为预测下半财年恶化至高单位数百分，主要因领展本港商场租户销售额於今年7月至9月意外转弱，估计按年跌3%，远逊本港必需类零售销售按年增长3%。该行预测领展现财年每基金单位分派按年跌8%，即下半财年按年跌10%，部分因为对上财年较多税项节省造成的高基数。由於负续租租金调整率将持续拖累下财年租金收入，该行亦下调对领展下财年(2027财年)每基金单位分派预测至按年跌3%，部分被员工成本节省抵销。该行认为领展单位价格下行空间，或受下财年预测6.3%派息率支撑。该行对领展目标价由48元下调至38元，评级由「增持」降至「中性」。
领展(00823.HK) -2.900 (-7.474%) 沽空 $5.06亿; 比率 20.891% 昨午(20日)公布中期业绩后，截至9月底半年度可分派总额按年跌5.6%至32.83亿元，每基金单位分派按年减少5.9%至126.88仙。截至9月底止净负债比率22.5%，较3月底高1个百分点。期内收益按年减少1.8%至70.23亿元，物业收入净额减少3.4%至51.78亿元，主要由於本港及内地续租租金调整率为负数。本港物业组合收益按年跌2.4%，物业收入净额按年跌3.7%，主要由於续租租金调整率为负数及较高的经营成本影响。整体商户销售额跌幅收窄，超市及食品类别自2023年以来首次录得正增长。本港零售物业组合期内签订逾345份新租约，续租率约80%。截至9月底平均每平方尺月租62.1元，较3月底下跌1.2元，续租租金调整率为负6.4%。
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【摩通；下半财年削分派幅度更大】
汇丰环球研究亦下调领展评级至「持有」，目标价由45港元下调至40港元，公司2026财年上半年业绩逊於预期，每单位分派按年下跌约6%，料复苏可能需要一段时间，认为要重估需有资产循环计划或重新点燃增长预期等催化因素。该行指每基金分派下行压力加大，零售租金重订率恶化至-6.4%，较2025财年下半年的-5.1%更差。展望未来，该行认为2026财年下半财年每基金分派或将进一步下跌，直到2028财年左右才逐步稳定。虽然领展6.5%的收益率具吸引力，但短期缺乏催化剂。
高盛指，虽然领展旗下组合已见租户销售额及人流改善迹象，但考虑到租金与销售趋势通常存在滞后、加上一般租约周期为三年，预计现财年下半年负续租租金调整率仍会进一步恶化。成本控制方面，该行指领展已成功推行多项压缩经常性营运开支措施，例如合并零售及停车场设施管理合约及裁员，但效益被一次性重组及遣散费影响。管理层预计有关成本节省要到全财年才会在财务报表中反映，届时每年可节省约2亿元，相当於收入1%至2%。高盛下调领展现财年起计三个财年核心每股盈利预测0%至3%，目标价由51.1元下调至48.4元，此按现金流折现率作估值，维持「买入」评级。
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美银证券表示，下调对领展现财年起三个财年每基金单位分派预测2%至3%，目标价由45元降至43元。该行关注到，领展於内地零售租金收入大幅下跌，为最大负面意外；本港零售租金续租租金调整率为负6%符预期，但第二财季本港租户销售额按年跌幅较第一财季显着扩大，表现令人失望。该行预计2亿元员工成本节省效果大部分将於下财年逐步显现，有助稳定每基金单位分派。该行料领展下财年年中应有足够时间调整商户组合，以更好应对电商竞争，并消化内地平台推出免运费服务效应。该行认为目前预测派息率6.5%，且较本港政府债券收益率高3.5厘的估值已具吸引力，重申「买入」评级，但认同电商渗透带来的影响仍需时间稳定下来。
本网最新综合8间券商对其投资评级及目标价：
券商│投资评级│目标价
里昂│跑赢大市│50.5元->51元
高盛│买入│51.1元->48.4元
摩根士丹利│增持│48元
花旗│买入│50元->45元
美银证券│买入│45元->43元
瑞银│买入│44.2元->42元
汇丰环球研究│买入->持有│45元->40元
摩根大通│增持->中性│48元->38元
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券商│观点
里昂│负面因素已反映，风险回报吸引
高盛│中期业绩逊预期，受本港零售租务下滑影响及6%分派削减，下财年或扭转局面
摩根士丹利│中期每基金分派逊预期
花旗│改善前将跌得更深，寻求非内生增长
美银证券│仍处转型期但估值吸引
瑞银│中期经营数据较预期弱
汇丰环球研究│业绩逊於预期
摩根大通│业绩较预期疲软，降级至「中性」
(fc/w)(港股报价延迟最少十五分钟。沽空资料截至 2025-11-21 16:25。)
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