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美国12月减息预期缩减,香港楼市渐复苏
本周多位原先倾向鸽派的官员态度转向含糊或鹰派,加上周三公布的10月会议纪要显示,「多数」官员认为今年剩余时间宜维持利率不变,市场对12月减息预期缩减至不足30%,一个月前为接近100%。 及後,美国...
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美国12月减息预期缩减,香港楼市渐复苏
分析员 : KGI凯基 (投资策略部, 凯基证券亚洲)
本周多位原先倾向鸽派的官员态度转向含糊或鹰派,加上周三公布的10月会议纪要显示,「多数」官员认为今年剩余时间宜维持利率不变,市场对12月减息预期缩减至不足30%,一个月前为接近100%。
及後,美国公布就业数据,9月新增非农就业人数为11.9万,高於预期5.3万。不过,8月人数则下调至减少4千,四周移动平均处於下降趋势,9月失业率从4.3%升至4.4%,劳动市场偏弱12月减息预期略为回升至40%。

市场对明後两年减息预期未有太大变化,2年期债息维持於3.60%,同期10年期债息处於至4.14%,利差大致平稳。早前已提及12月将停止QT确保市场流动性。

减息预期略减,加上市场忧虑科技股估值及重新公布数据的风险,恐慌指数(VIX)在周二曾经升至23以上。辉达公布第三季业绩,收入及盈利上升约60%,然而也未能缓解AI热潮及估值的不安,环球科技股下挫。

至於传统避险资产黄金,金价对利率比较敏感,减息预期下降短暂中断金价升势,但美国仍处於减息周期,同时预期M2维持增长加上QT即将完结,金价维持在$4000美元附近震荡。

随着环球科技股回调,中港市场仍难免受压,以及港股目前正值业绩公布期,双重因素将为市场带来额外波动性。同时亦符合自10月份起,市场资金逐渐从升势亮丽的科技股,转向防守性较高的价值股,凸显了组合多元化的重要性。

在科技股回调之时,投资者可借机了解其他行业的发展动态,例如,香港楼市。目前对於寻求真正多元化投资且不愿牺牲回报潜力的全球投资者而言,香港房地产股票脱颖而出。美国利率走低将增强购买力,商业房地产面临的不利因素正在消退,而住宅地产的基本面正稳定上升。

踏入2025年初,住宅市场表现优於早前市场的悲观预期,一手市场交易激增,带动年初至今住宅价格上涨2.5%。受惠於本地股市反弹带来的财富效应,2025年首九个月的一二手市场交易量及金额均录得超过10%至30%的按年增长。发展商采取以价换量的策略迅速去库存,进一步活化了市场交投。

租务市场的强劲表现为楼市提供了有力支撑。目前香港住宅租金回报率接近3.7%。更为关键的是,市场多年来首次重现「正利差」(Positive Carry)局面,即租金回报率高於按揭利率,这显着提升了资产的吸引力。精明的本地资金已率先布局,同时内地买家亦强势回归,今年每售出的四个单位中就有一个由非本地买家购入,比例创下量化宽松後的新高。此外,受惠於海外学生配额增加及人才引进计划,租金指数在过去两年已攀升超过20%,住屋刚性需求持续升温。

展望未来,供应端的收缩将进一步巩固楼市前景。新土地销售已从高峰期的每年2.5万个单位大幅降至约1万个,预计两年後预售市场将出现结构性供不应求。商业地产方面,写字楼吸纳量因金融业扩张及内地企业进驻而改善,租金调整带来的拖累正在减退。从投资配置角度看,香港地产股与全球主要指数的相关性低,能提供真正的分散投资效益。考虑到主要发展商股息率普遍超过5%,虽然股价已反映部分利好前景,但板块估值目前仍具吸引力。


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更新日期为: 2023年1月6日