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義合控股的元宇宙收租業務具分拆概念
周初,義合控股(01662.HK)發出一個新的租賃公告,集團透過其子公司義合青創與廣州混城資本管理簽訂協議,承租廣州華新集團旗下物業華新匯1號及2號樓長達12年10個月,兩幢物業總建築樓面面積約達12...
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義合控股的元宇宙收租業務具分拆概念
分析員 : 李慧芬 (研究部董事, 高寶集團證券有限公司 )
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義合控股  +0.030 (1.128%) 
周初,義合控股(01662.HK)發出一個新的租賃公告,集團透過其子公司義合青創與廣州混城資本管理簽訂協議,承租廣州華新集團旗下物業華新匯1號及2號樓長達12年10個月,兩幢物業總建築樓面面積約達12,000平方米,涉資人民幣約1.81億元(折合約2.22億港元)。租賃協議已獲得本公司持股合共65.6%的主要股東書面批准。

義合控股(01662.HK)主要從事建築及土木工程業務,近年涉足生物製藥及承租分租業務。去年開始,義合控股(01662.HK)對業務進行大幅度重整,首先出售附屬公司華大海洋,及時中止對生物製藥的投入,出售華大海洋同時錄得逾5000萬收益。

中止生物製藥業務的同時,義合(01662.HK)將資源集中發展廣州物業市場的承租分租業務,同時探索透過為租戶提供元宇宙營銷及管理服務來提升投資回報。

承租分租業務的模式簡單,且無須背負重資產,最重要是管理得宜。簡而言之,就是與資產方簽訂長期合約,以確保長遠穩定而可控的租金開支,同時,承租方於免租期間已開始對物業資產進行優化,並以較高的租金招徠優質租客,這和地產商拿地有異曲同工之妙,分別只是地產商拿地後尚要向銀行抵押取得融資,而承租分租則只須按年甚至按季繳納租金,若按首期資金與租金差額,回報每年可達25%-30%。

因此,如義合(01662.HK)能在逐次開展項目,即使沒有向市場吸納新資金,理論上已經可以每2-3年將租金淨收益翻一番。

一年簽訂近4萬平方米分租物業 投資回報豐厚長遠具分拆規模

計入最新簽訂的廣州華新匯1號樓及2號樓租賃協議,再綜合義合(01662.HK)過去1年租入的其他大型物業,義合(01662.HK)於一年間,於廣州巿取得的分租總建築面積已超過39,000平方米。包括:
- 2021年3月25日:與廣州健康小鎮產業園有限公司若干物業分租業務訂立協議。
- 2021年3月31日:與深圳市深夢投資集團有限公司就廣州若干物業分租業務訂立協議。
- 2021年9月23日,與廣東民大投資集團有限公司就廣州若干物業分租業務訂立協議。
而上述物業皆位於廣州核心區域的海珠區內。長遠而言,如果這部分業務繼續高速擴張,長遠會否有分拆上市的可能,也是頗值得期待了。

高投資回報模式:輕資產投入+租金差+元宇宙賦能增值

承租分租模式投資回報較高,其特點是毋須擁有太大的資產組合,但卻擁有收租、賦能管理、服務增值的功能。因此,對物業管理及增值服務越完善,賺得的租金及增值服務收入越高,而投資回報率則可比25-30%有更大的增值空間。

至於義合控股,似乎未來會主打「元宇宙」概念,例如協助租戶線上辦公、實時協作、搭建元宇宙商用場景、實施元宇宙營銷方案等等。

義合控股將於六月底前公佈全年業績,究竟由去年三月至今年三月年度內,分租業務為義合帶來多少租金的「收益差」,同時相對投入的資金回報率是否較估計的30%可能更高,就要拭目以待了。


(本人並沒持有以上股票)
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更新日期為: 2023年1月6日